Il 7 maggio 2026 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale della Repubblica, Serie Generale n. 104, il Decreto-legge n. 66/2026 contenente “Disposizioni urgenti per il Piano Casa” (“DL Piano Casa” o il “DL”).
Il DL Piano Casa si articola in tre pilastri, corrispondenti 1) a misure volte a favorire la realizzazione e la valorizzazione di interventi di edilizia residenziale pubblica (ERP), sociale (ERS), 2) all’istituzione del cd Fondo housing coesione, volto a sostenere gli interventi ERS e ERP e 3) a programmi di edilizia integrata (EI), destinati a soggetti che non possono accedere ai programmi ERS o ERP.
1. Interventi ERP ed ERS
Il DL Piano casa istituisce un “Programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica e di edilizia sociale” (il “Programma Straordinario”), con il quale è autorizzata la spesa complessiva di 970 milioni di euro, da erogare negli anni dal 2026 al 2030, a favore di interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale. Tali contributi sono erogati:
- a favore degli enti costituiti o partecipati da enti territoriali aventi come scopo l’acquisizione, la costruzione, la gestione e la cessione di beni destinati all’edilizia residenziale pubblica e sociale (“Soggetti Attuatori”);
- per interventi di ripristino di ERP non assegnabile per carenze manutentive e per il recupero di immobili destinati ad ERS (rispettivamente, gli “Interventi ERS “e gli “Interventi ERP”);
- con la stipula di un’apposita convenzione con Invitalia S.p.A, nel rispetto del D.Lgs. 36/2023.
Per gli Interventi ERS, le offerte sono considerate ammissibili se: 1) prevedono una riduzione del canone calmierato applicabile a livello territoriale; 2) attengono ad immobili individuati in un elenco di immobili pubblici, non redditizi e non in uso; 3) sono effettuate nell’ambito di programmi di contrasto al degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale o di rigenerazione urbana, comunque denominati.
Al fine di assicurare l’attuazione degli Interventi ERS e ERP, il Presidente del Consiglio dei Ministri nomina un Commissario straordinario (“CS”), che resta in carica fino al 31 dicembre 2027.
In un’ottica di semplificazione:
- il CS può operare in deroga alle previsioni di legge in analogia a quanto previsto dall’art. 13.4 DL. 104/2023. Resta ferma la funzione di indirizzo, monitoraggio e verifica attribuita alla cd. Cabina di monitoraggio;
- per l’approvazione degli atti necessari a realizzare gli Interventi ERS e ERP, il Soggetto Attuatore convoca una conferenza di servizi semplificata ex art. 14-bis L. 241/1990, nella quale si considera acquisito l’assenso delle p.a. silenti, assenti o che abbiano prestato un dissenso immotivato (art. 8.2);
- nell’ambito della realizzazione degli Interventi ERS e ERP individuati dalla Cabina di monitoraggio in ragione della relativa complessità, in caso di dissenso di una delle amministrazioni coinvolte nella conferenza di servizi, il CS può proporre che la questione passi all’esame del Consiglio dei ministri per le conseguenti determinazioni (art. 3.4 lett. A)).
2. Il Fondo housing coesione
Per il finanziamento degli Interventi ERS e ERP, il Dipartimento per le politiche di coesione della Presidenza del Consiglio dei ministri (il “Dipartimento”) è autorizzato a sottoscrivere nell’anno 2026 quote per un importo pari a 100 milioni di euro di un apposito fondo denominato «Fondo housing coesione», istituito dalla società INVIMIT SGR S.p.A. (“Invimit”). A tal fine il Dipartimento sottoscrive il regolamento di gestione del Fondo predisposto da Invimit, con il quale sono definite le modalità di adesione, le politiche di investimento, le tempistiche di realizzazione degli interventi, le procedure e le modalità di verifica, di controllo e di rendicontazione degli stessi.
Le quote del Fondo possono essere sottoscritte, stipulando con Invimit accordi di finanziamento ex art. 59 Reg. (UE) 2021/1060, anche (i) dalle regioni e dalle province autonome di Trento e Bolzano e (ii) dalle amministrazioni centrali titolari di Programmi nazionali che hanno destinato nei rispettivi programmi risorse alle priorità relative all’edilizia abitativa sostenibile e a prezzi accessibili. In tali casi nell’ambito del Fondo sono istituiti comparti dedicati al Dipartimento, nonché a ciascuna regione, provincia autonoma o amministrazione centrale sottoscrittrice, idonei a garantire una adeguata segregazione contabile relativa alle risorse europee e nazionali.
3. Programmi EI
Il DL prevede inoltre programmi infrastrutturali per soggetti per cui l’accesso al libero mercato abitativo rappresenta comunque un onere economico non sostenibile, ma che non possono accedere agli interventi ERS o ERP: i programmi infrastrutturali di edilizia integrata (“Programmi EI”). I tratti salienti dei Programmi EI sono sintetizzabili come segue:
- sono realizzati prevalentemente con investimenti privati, essendo lo spazio per le risorse pubbliche limitato a quelle eventualmente disponibili a legislazione vigente;
- sono volti alla realizzazione congiunta, nello stesso contesto territoriale, di edilizia convenzionata e di edilizia residenziale libera non convenzionata;
- segnatamente, l’investimento è destinato agli interventi di edilizia convenzionata in misura non inferiore al 70% dell’importo dell’investimento complessivo per il medesimo contesto territoriale;
- gli interventi di edilizia convenzionata sono finalizzati alla locazione o vendita, rispettivamente a canone o a prezzo calmierati, di unità abitative destinate a soggetti quali studenti universitari fuori sede o lavoratori del settore privato. Tale prezzo e canone calmierati devono in ogni caso garantire una riduzione di almeno il 33 % rispetto ai valori correnti di mercato nella stessa zona;
Nel caso che gli interventi di edilizia integrata avvengano mediante programmi di investimento di interesse strategico ai sensi dell’articolo 13 DL. N. 104/2023, nei quali sia presente anche un investimento diretto estero in misura non inferiore ad almeno un miliardo di euro: viene nominato il Commissario straordinario di Governo ai sensi del citato art. 13, il quale:
- dispone dei poteri previsti dai commi 4, 5, 6 e 7 dell’articolo 13 DL. N. 104/2023. Segnatamente, gli atti amministrativi necessari alla realizzazione dell’investimento di preminente interesse strategico sono rilasciati nell’ambito di una conferenza di servizi semplificata che, in caso di esito positivo, termina con un’autorizzazione unica. L’autorizzazione unica ha effetto di variante degli strumenti urbanistici vigenti;
- può avvalersi di una struttura di supporto posta alle sue dirette dipendenze, nonché, su base convenzionale, delle competenti strutture delle amministrazioni territoriali interessate.
In aggiunta, per gli interventi di edilizia convenzionata si prevedono alcune agevolazioni, fra cui:
I. si applicano i citati articoli 3.4 lett. A) e 8 comma 2 del DL;
II. la superficie direttamente interessata dall’intervento di edilizia residenziale convenzionata non concorre al conteggio della superficie lorda dell’intervento;
III. gli interventi edilizi possono essere attuati in parallelo alle attività di bonifica, i cui costi possono essere scomputati dagli oneri di urbanizzazione, previo consenso del comune interessato. In tale caso, la presentazione del titolo deve essere accompagnata da specifica relazione tecnica avente ad oggetto il coordinamento delle attività edilizie con quelle di bonifica.
Il testo completo del decreto è disponibile qui.
Lo Studio rimane a disposizione per ogni chiarimento.