La Cassazione si pronuncia sui criteri per distinguere ai fini IVA tra cessione di fabbricato e cessione di terreno edificabile. L’ordinanza si occupa dei criteri per stabilire se la cessione di fabbricati da demolire debba qualificarsi, ai fini IVA, come cessione di fabbricati o cessione di terreni edificabili.
La distinzione rileva ai fini IVA perché le cessionela cessione di terreni edificabili è sempre soggetta a IVA con aliquota 22%, senza reverse charge. Per contro, la cessione di fabbricati può essere soggetta a IVA con il meccanismo del reverse charge.
Il caso riguarda una vendita in cui la demolizione del fabbricato era già prevista al momento del rogito. Le parti della compravendita avevano assoggettato l’operazione a IVA con il reverse charge, quindi senza addebito dell’IVA in fattura in aggiunta al prezzo.
L’Agenzia delle Entrate aveva riqualificato l’operazione come cessione di terreno edificabile, con conseguente applicazione dell’IVA al 22%. La riqualificazione era stata poi confermata dalla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado.
La Cassazione, nel rinviare al giudice di merito per la decisione sul caso specifico, chiarisce i criteri interpretativi da utilizzare per qualificare ai fini IVA l’oggetto della vendita nel caso di fabbricati da demolire, alla luce della giurisprudenza della Corte di Giustizia UE sull’IVA.
La Cassazione formula tre osservazioni di particolare rilievo operativo:
- Il punto dirimente è se la demolizione del fabbricato insistente sul terreno costituisca un’operazione indipendente dalla vendita oppure ad essa saldata, tale da dar luogo a un’unica operazione ai fini IVA.
- L’intenzione dell’acquirente di demolire il fabbricato e costruirne uno nuovo, anche se inserita nel contratto preliminare, non è di per sé sufficiente ad affermare l’esistenza di un’operazione unitaria; di conseguenza, non è sufficiente a qualificare l’oggetto della cessione da parte del venditore come terreno edificabile anziché come fabbricato ai fini IVA.
- Qualora alla vendita si accompagni la stipula di un contratto di appalto per la demolizione e la ricostruzione, occorre esaminare in modo specifico l’appalto. In sintesi:
- Se l’appalto è affidato dall’acquirente, la demolizione dovrebbe essere autonoma rispetto alla compravendita ai fini IVA;
- Se invece l’appalto è affidato dal venditore, tale circostanza può portare a un’operazione unica ai fini IVA, il cui oggetto è la cessione del terreno edificabile (IVA al 22% senza reverse charge) anziché il fabbricato (IVA con reverse charge, a certe condizioni).
La sentenza non affronta il profilo catastale.
Al riguardo, va rilevato che, secondo l’Agenzia delle Entrate (Risposta a interpello 7 novembre 2022, n. 554), la cessione di fabbricati iscritti in Catasto nella categoria F/2 (collabenti) è assoggettata a:
- IVA al 22%, senza possibilità di reverse charge, come cessione di bene generico
- imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale nella misura di 200 euro ciascuna.
In questo caso, quindi, si applica lo stesso regime IVA previsto per la cessione di terreni edificabili.
Ciò in quanto, in sostanza, tali immobili non si qualificano come fabbricati abitativi o strumentali ai fini dell’IVA, dato che non possono essere utilizzati come unità immobiliari a causa dell’alto stato di degrado che li caratterizza (si tratta tipicamente di fabbricati in disuso, si veda la Circolare dell’Agenzia del Territorio n. 2 del 9 luglio 2010).
Questo riguarda il regime IVA e le imposte sui trasferimenti, fermo restando che ai fini contrattuali l’oggetto della compravendita sarà rappresentato da immobili come identificati in catasto secondo i dati catastali inseriti nel contratto di compravendita.