Introduzione
Su segnalazione di STTI – Studio Amministrativisti, evidenziamo che, in aggiornamento della circolare n. QI/19137/2012, il Comune di Roma ha emanato la Circolare esplicativa degli interventi edilizi e dei relativi titoli abilitativi n. 258012 del 31 dicembre 2025, con l’obiettivo di fornire un quadro sistematico e aggiornato della disciplina applicabile alla luce delle recenti evoluzioni normative e giurisprudenziali.
Sintesi dei contenuti
La Circolare in particolare:
- recepisce le definizioni uniformi di cui all’Intesa sancita in Conferenza Unificata n. 125/CU/2016, precisando – in linea con il più recente orientamento giurisprudenziale – che la pertinenza urbanistica non deve determinare un incremento del carico urbanistico, né essere dotata di autonomo valore di mercato, dovendo altresì sussistere un nesso funzionale con l’edificio principale;
- assume quale riferimento sistematico le definizioni degli interventi edilizi contenute nell’art. 3 del DPR n. 380/2001, chiarendo, in conformità al comma 2 del medesimo articolo, la prevalenza di queste definizioni rispetto alle disposizioni difformi contenute negli strumenti urbanistici generali e nei regolamenti edilizi;
- recepisce le recenti modifiche all’art. 23-ter del DPR n. 380/2001 in materia di mutamento della destinazione d’uso;
- propone un elenco esemplificativo degli interventi riconducibili a ciascuna categoria edilizia, in coerenza con specifici pareri regionali e indirizzi giurisprudenziali;
- schematizza, per ciascuna tipologia di titolo abilitativo, i Municipi competenti nonché i relativi termini di efficacia.
Focus – Varianti ai titoli edilizi
Con riferimento alla disciplina delle varianti, la Circolare chiarisce che sono assoggettate a SCIA ai sensi dell’art. 22 del DPR n. 380/2001:
- le varianti non essenziali ai PDC, sia se presentate in corso d’opera sia se depositate a fine lavori;
- le varianti in corso d’opera relative a SCIA alternativa al permesso di costruire ex art. 23 che non integrino una variante essenziale;
- le varianti in corso d’opera afferenti a SCIA ex art. 22, indipendentemente dal fatto che comportino o meno una variazione essenziale.
Questa impostazione si pone in contrasto con la prassi applicativa del Comune di Milano che, attraverso un’interpretazione restrittiva dell’art. 22 del DPR n. 380/2001, tende a escludere l’ammissibilità di varianti ex art. 22 riferite a titoli edilizi principali costituiti da SCIA ordinaria o da SCIA alternativa al PDC.
Focus – Interventi di nuova costruzione
Infine, la Circolare, in adesione al recente orientamento del Consiglio di Stato (sentenza n. 8542/2025) in tema di distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, ricomprende tra gli interventi di nuova costruzione anche quelli che comportano la demolizione e successiva ricostruzione:
- di un singolo edificio con ricostruzione di due o più edifici;
- di due o più edifici con ricostruzione di un unico edificio.
Di seguito il testo integrale della circolare per una più approfondita consultazione: Circ_Interventi_Procedure_31.12.2025_1.0.pdf
Lo Studio resta a disposizione per qualsiasi necessità.