Consiglio di Stato: la “continuità” tra fabbricato demolito e ricostruito segna il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione

Con sentenza n. 8542/2025 il Consiglio di Stato ha confermato la sentenza di primo grado, annullando l’attestazione di conformità edilizia e urbanistica con cui il Comune di Milano aveva ritenuto legittimo un intervento di demolizione e ricostruzione, con cambio di destinazione d’uso da industriale a residenziale, realizzato sulla base di una SCIA alternativa al permesso di costruire.

La decisione – pur dando atto che la nozione di ristrutturazione edilizia si è nel tempo evoluta, allontanandosi dal rigido obbligo della “fedele ricostruzione” – afferma che l’intervento di demolizione e ricostruzione può essere qualificato come ristrutturazione edilizia solo se sussiste una continuità effettiva tra il fabbricato demolito e quello che risulta dalla ricostruzione.

In assenza di una chiara definizione normativa del concetto di “continuità”, il Consiglio di Stato ne individua i presupposti applicativi, precisando che essa sussiste solo al ricorrere dei seguenti limiti e condizioni:

1. l’intervento deve riguardare un unico edificio, con esclusione di accorpamenti o frazionamenti di volumi;
2. deve esservi contestualità temporale tra demolizione e ricostruzione, che devono essere legittimate dal medesimo titolo edilizio;
3. il volume dell’edificio ricostruito non può superare quello del fabbricato demolito, ferma restando la possibilità di ammettere incrementi volumetrici solo nei casi eccezionali espressamente previsti, una tantum, dalla normativa vigente o dagli strumenti urbanistici comunali per gli interventi di ristrutturazione edilizia. Infatti, l’intervento deve risultare neutro sotto il profilo dell’impatto sul territorio nella sua dimensione fisica. 

In mancanza della continuità, l’intervento deve essere considerato nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire.

Il Consiglio di Stato ha dunque respinto gli appelli del Comune di Milano e della società proprietaria confermando nel merito l’annullamento dell’attestazione di conformità del titolo edilizio.

Al link di seguito si può consultare il testo integrale della sentenza.