La Cassazione ha ribadito che la detrazione dell’IVA sull’acquisto e la gestione degli immobili deve seguire l’utilizzo effettivo dell’immobile in un’attività economica, a prescindere dalla categoria catastale (ordinanza n. 31506/2025).
È, infatti, necessario garantire agli operatori economici la neutralità dell’IVA – quale principio fondamentale sul funzionamento di questa imposta sancito, innanzitutto, dalla Direttiva UE sull’IVA.
Pertanto, secondo la Cassazione, deve essere garantita la detrazione dell’IVA assolta su acquisto, manutenzione, recupero o gestione di immobili residenziali se questi sono destinati dal proprietario a un’attività economica.
La tesi della Cassazione
Ne consegue la disapplicazione dell’art. 19-bis1, comma 1, lett. i) del DPR 633/1972, che prevede l’indetraibilità dell’IVA relativa a fabbricati classificati in Catasto come abitativi (con limitate eccezioni).
L’art. 19-bis1, comma 1, lett. i) esclude la detrazione dell’IVA su: acquisto di immobili residenziali e manutenzione, recupero e gestione degli stessi.
Le uniche eccezioni previste dalla norma sono per:
- le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività la costruzione di immobili residenziali
- le imprese che esercitano attività di locazione esente da IVA.
Secondo l’orientamento costante della Cassazione, l’IVA è detraibile, a prescindere da questa norma, se gli immobili residenziali sono utilizzati nell’ambito di un’attività economica (ordinanza n. 23296/2025).
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto questa interpretazione rispetto ad immobili classificati in Catasto come abitativi solo in alcuni casi, non in modo generalizzato.
Ad esempio, l’Agenzia ammette la detraibilità dell’IVA nel caso in cui gli immobili residenziali siano utilizzati per un’attività turistico-ricettiva, ma non se sono utilizzati in un’attività di locazione di altro tipo (cfr. Risposta a interpello n. 60 del 2024).
L’indetraibilità prevista dall’art. 19-bis1, comma 1, lett. i) risulta ormai incoerente con il sistema dell’IVA. D’altronde, il sistema tributario già prevede altre disposizioni idonee a contrastare un’eventuale detrazione impropria dell’IVA connessa a immobili abitativi.
Prospettive
Quanto precede costituisce uno degli ostacoli fiscali allo sviluppo degli investimenti nel settore residenziale da parte di operatori istituzionali del real estate. L’afflusso di capitali istituzionali in questo settore può favorire l’incremento e il miglioramento dell’offerta di immobili abitativi.
Sotto altro profilo, si tratta di una situazione non coerente con gli obiettivi di miglioramento dell’efficienza energetica del patrimonio immobiliare previsti dalla Direttiva EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) – che dovrà essere recepita entro il 29 maggio 2026.
La riforma fiscale in corso dovrebbe rimuovere questi ostacoli, garantendo la detrazione e la neutralità dell’IVA relativa a immobili residenziali destinati ad attività economiche.